Câu đố condotel vẫn chờ… lời giải

(Bình luận) - Khó có thể tìm ra lời giải cho condotel nếu những nhập nhèm về tính chất, bản chất sở hữu của loại hình BĐS này không được làm rõ.

Có lẽ, công văn số 703/BTNMT-TCQLDĐ ngày 14/2/2020 về việc Hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở đã được các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) và chủ đầu tư condotel đón nhận hơn mức kỳ vọng. Quả thật, những khấp khởi về việc loại hình đầu tư đã thu hút tới hàng chục ngàn tỷ đồng từ xã hội sẽ được cấp ‘sổ hồng’ là tâm lý hoàn toàn dễ hiểu với những người đang liên quan hoặc sở hữu loại tài sản này. Đặc biệt, sau lời kêu cứu và phân bua của một đại gia condotel tại Đà Nẵng, không quá ngạc nhiên nếu condotel được giải cứu theo cách chúng ta đã và đang làm với dưa hấu, thanh long, và trước đây không quá lâu là thịt lợn.

Cau do condotel van cho… loi giai
Dự án Cocobay Đà Nẵng vỡ trận cam kết lợi nhuận

Tuy vậy, nếu điều này xảy ra, không phải ai cũng chia sẻ niềm vui với những người anh em thiện lành và giàu có. Khó có thể chấp nhận thực tế, bỗng nhiên loại hình BĐS kinh doanh dịch vụ, với thời hạn thuê đất có giới hạn được ứng xử như đất ở. Đó là chưa kể, trách nhiệm tài chính với nhà nước của mỗi loại hình là khác nhau. Ở đây, dù sự may mắn của những chủ đầu tư condotel không đến từ thiệt thòi của bộ phận còn lại, vẫn không thể chấp nhận sự lãng phí tài nguyên đất đai và lơ là trách nhiệm đóng góp đúng và đủ vào ngân sách.

Đặt trong bối cảnh những người thu nhập trung bình và thấp vẫn đang mòn mỏi ôm gối trong căn nhà thuê mơ về một nơi an cư lạc nghiệp, xuê xoa để những người đang hưởng mức thu nhập từ cao đến rất cao được lợi đơn lợi kép với căn nhà nghỉ mát thứ hai, thứ ba của họ…nghe qua đã thấy có gì đó rất thiếu công bằng. Các vị công bộc tận tụy và tài năng của chúng ta chắc sẽ không làm như vậy.

May mắn thay, có rất nhiều căn cứ củng cố niềm tin này. Từ khía cạnh hành chính, đây là một văn bản dưới luật, nội dung hướng dẫn thực hiện các văn bản luật hiện hành. Dù trong nội dung công văn có đề cập tới các vấn đề về việc cấp Giấy chứng nhận sở hữu cho các dự án đủ điều kiện, điều tiên quyết vẫn là các văn bản quy phạm pháp luật hiện đang có hiệu lực đã quy định khung pháp lý cho loại hình BĐS này.

Đặt giả thiết, văn bản nói trên được hiểu như một hướng dẫn cấp sổ đỏ, vướng mắc của condotel vẫn không thể được giải quyết. Trong trường hợp thứ nhất, việc cấp sổ đỏ thực hiện đối với toàn dự án, đối tượng chịu tác động là doanh nghiệp BĐS, như vậy không có gì khác biệt với quy định hiện hành. Trong trường hợp thứ hai, nếu sổ đỏ có thể được cấp cho các nhà đầu tư thứ cấp, điều này sẽ mâu thuẫn với mục đích và bản chất hình thức đầu tư condotel. Quan trọng hơn, không thể cấp chứng nhận đất ở trong một dự án không phải là đất ở.

Cách lý giải hợp lý nhất cho văn bản này là các vị công chức, viên chức của ngành tài nguyên môi trường đang thể hiện sự nỗ lực và tận tâm tháo gỡ những khúc mắc cho loại hình condotel, nhưng… chưa có cơ sở nào khả dĩ để tháo gỡ.

Từ phía các địa phương, dù đang bối rối với bài toán condotel, họ cũng không tiếp nhận văn bản nói trên như một chiếc chìa khóa vạn năng. Đà Nẵng băn khoăn, Quảng Ninh chờ các đơn vị nghiên cứu… Không có những hành động nóng sau văn bản này được. Điều đó có nghĩa là cần phải có những hướng dẫn cụ thể để hiểu đúng nội dung văn bản hướng dẫn thực hiện mang số 703/BTNMT-TCQLĐĐ.

Bốn ngày sau khi ban hành văn bản mang đến nhiều cảm xúc trái ngược, đại diện Bộ Tài nguyên Môi trường đã đăng đàn làm rõ, đây chỉ là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ chứ không phải quy định pháp luật mới về condotel. Vị này khẳng định, việc cấp giấy chứng nhận cho condotel là cấp cho công trình trên toàn bộ khu đất đó chứ không phải là cấp cho từng căn hộ, phòng trong công trình như đối với dự án chung cư. Nỗi mừng vui khi không có một hậu quả tai hại nào kịp xảy ra cũng không thể xóa đi sự băn khoăn vì lời giải cho condotel vẫn chưa xuất hiện.

Sẽ có thể mở lối, thoát khỏi khu rừng rậm nếu kẻ lạc đường chẳng có la bàn cũng không thể định vị nổi chòm sao Bắc Đẩu. Tương tự với điểm nghẽn condotel. Giải quyết vướng mắc pháp lý liên quan tới loại hình này chỉ có thể bằng cách nhìn vào bản chất của nó.

Cho tới thời điểm này, văn bản pháp luật cao nhất quy định về condotel là Luật Du lịch. Theo đó, condotel chính là một sản phẩm du lịch, là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch hay nói cách khác là căn hộ du lịch. Chế độ sử dụng đất, loại đất cho condotel theo đúng luật định là đất kinh doanh, thương mại, vì thế không thể cấp sổ đỏ cho từng hộ sở hữu condotel giống như cấp sổ đỏ chung cư được.

Xác quyết quan điểm này mới có thể giải quyết những khúc mắc tiếp theo. Thứ nhất, đó là câu chuyện vỡ trận cam kết lợi nhuận của chủ doanh nghiệp BĐS kinh doanh condotel. Những cảnh bảo về mức lợi nhuận trên mây, mục đích chính để thu hút nhà đầu tư nhỏ lẻ đã được đưa ra rất nhiều lần và khi cá nhân lựa chọn rót tiền cho condotel, đồng thời họ phải chấp nhận rủi ro. Trong quan hệ giữa cá nhân và chủ doanh nghiệp BĐS, nếu một bên không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng, phía kia có quyền khởi kiện. Không thể tồn tại một tiền lệ, nhà nước không chỉ gánh sai lầm cho những đứa con chưa ngoan là doanh nghiệp nhà nước, lại phải giúp nhà đầu tư và doanh nghiệp BĐS bớt thua lỗ.

Thứ hai, đó là sự liên quan tương đối chặt chẽ giữa dòng vốn tín dụng, chủ doanh nghiệp BĐS và các nhà đầu tư condotel. Cái cớ sức khỏe của dòng vốn tín dụng được đặt ra để bảo vệ sự ổn định của nó. Dù có chấp nhận lý do này, dư luận vẫn cần được biết rõ, thực chất mối liên hệ này ở mức nào, có nghĩa, phải minh bạch các khoản vay giữa nhà đầu tư cá nhân tại ngân hàng, cùng các tài sản thế chấp cho chúng; các khoản vay giữa doanh nghiệp bất động sản và các tài sản đảm bảo… Từ đó mới có thể ước định mức độ tổn thương tới các bên nếu bất trắc xảy đến với condotel. Tinh thần lạc quan đôi lúc không nhầm chỗ của người Việt mách bảo rằng, viễn cảnh với dòng vốn tín dụng không thể ảm đạm như viễn cảnh chắc chắn sẽ tới với những nhà đầu tư đã rót tiền cho condotel.

Tiếp cận theo cách này, thách đố với việc quản lý condotel không nằm ở sự thiếu hụt quy định về loại hình này trong các văn bản quy phạm pháp luật. Bằng tài năng và tâm huyết, các nhà quản lý sẽ dễ dàng phân biệt, đâu nên là ưu tiên giải quyết. Viện dẫn về khả năng thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS nói chung cũng có thể bị gạt đi trong vòng một nốt nhạc, bởi lẽ ai cũng biết, nếu nền kinh tế tăng trưởng nhờ BĐS, mối nguy về một người khổng lồ chân đất sét lại hiện hữu. Đừng để lời kêu cầu, thuyết phục của một bộ phận người dân có mức thu nhập cao hơn nhiều lần trung bình xã hội trở thành thách đố với những người nắm quyền cầm cân nảy mực.

Khánh Nguyên

Thứ Hai, 02/03/2020 14:37

Sự Kiện